Per surroga o surrogazione del mutuo si intende quella operazione di trasferimento del mutuo ipotecario da una banca all’altra e questo al fine di ottenere condizioni contrattuali vantaggiose rispetto a quelle concesse dalla banca nella quale il mutuo è stato acceso.
Questa procedura è stata introdotta con la Legge n. 40/2007, cioè con la famosa Legge Bersani che prevede, appunto, il trasferimento del contratto di mutuo da una banca all’altra, in maniera gratuita.
Quindi, se hai sottoscritto un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile con la banca X e, successivamente, ritieni che un’altra banca possa offrirti delle condizioni contrattuali più vantaggiose, puoi tranquillamente sostituire il tuo contratto di mutuo, con uno redatto ex novo, presso la banca Y che ti concederà di surrogare il mutuo a tasso fisso a condizioni ovviamente più vantaggiose rispetto alla precedente e senza costi aggiuntivi. A questo cambiamento, la banca con la quale hai stipulato, in origine, il mutuo non potrà opporsi.
Cosa succede a seguito della sottoscrizione di un contratto di surroga del mutuo?
La surroga comporta la portabilità del mutuo, senza costi aggiuntivi, attraverso la stipulazione di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e di un atto ulteriore con il quale viene dichiarato che il mutuo concesso dalla precedente banca X viene ceduto alla nuova banca Y.
In questo modo, l’iscrizione ipotecaria, avvenuta durante la sottoscrizione del primo mutuo, passa direttamente alla nuova banca che si impegna, inoltre, a saldare il debito che tu avevi con la banca precedente. A seguito della sottoscrizione del nuovo atto di mutuo, tu dovrai solamente corrispondere alla banca Y, le rate pari all’importo concordato nel contratto sottoscritto con il nuovo istituto di credito; mentre nulla sarà più dovuto alla prima banca X.
Quali sono i passi da seguire per una eventuale sottoscrizione di un contratto di surroga del mutuo?
La surroga del mutuo può eseguirsi solo su richiesta del mutuatario (cioè solo dalla parte a cui è stato concesso il mutuo, quindi, da te). Pertanto, se hai sottoscritto un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile e presupponi che un altro istituto di credito possa offrirti delle condizioni contrattuali migliori (ad, esempio un tasso di interesse più basso), puoi rivolgerti direttamente presso lo sportello di questo e richiedere informazioni sulla surroga e qualora queste siano effettivamente più vantaggiose puoi procedere alla sottoscrizione della documentazione relativa. Alternativa alla surroga ti ricordiamo è sempre quella di rinegoziare un mutuo con l’istituto di credito in cui lo hai sottoscritto.
A seguito della tua domanda di surroga, la nuova banca inoltrerà al vecchio istituto di credito una comunicazione con la quale, oltre a richiedere l’esatto ammontare del tuo debito e il numero di rate residue, informerà lo stesso circa la tua volontà di proseguire alla surrogazione del mutuo.
Entro trenta giorni dal ricevimento di tale comunicazione, la vecchia banca sarà tenuta a rilasciare il nulla osta al passaggio del mutuo dal vecchio al nuovo istituto di credito. Il passo successivo spetta alla nuova banca, la quale procederà ad avviare le pratiche per la concessione della surroga attraverso il rogito del notaio (a spese della banca) e il cambio di intestazione dell’iscrizione ipotecaria a favore della stessa.
Quali sono i documenti che occorrono per la presentazione della istanza di concessione del mutuo in surroga?
La nuova banca, al solo fine della disamina della tua istanza di surroga, vorrà prendere visione della seguente documentazione:
- atto di compravendita dell’immobile;
- atto relativo alla concessione del mutuo sottoscritto con la precedente banca;
- nota di iscrizione dell’ipoteca, reperibile presso l’agenzia delle entrate oppure al catasto;
- piano di ammortamento da cui possa dedursi sia l’ammontare del debito residuo, sia il numero di rate già versate e da versare;
- carta d'identità e codice fiscale di tutti coloro che hanno sottoscritto il vecchio mutuo;
- stato di famiglia contestuale;
- atto di successione (qualora l’immobile sottoposto a ipoteca fosse pervenuto in eredità);
- documentazione catastale relativa all’immobile oggetto di ipoteca.
E' davvero conveniente chiedere la surrogazione del mutuo ipotecario?
Assolutamente si, in primis, perché l’unico costo da sostenere è quello relativo alla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari (35 euro). Inoltre, la stipula di un mutuo ad un tasso di interesse più basso comporta una riduzione delle rate mensili. Infine, si fa presente che la domanda di surroga può essere presentata in qualsiasi momento e non esiste un limite massimo relativo a questa richiesta.