“Gentile Avvocato,
io e mia moglie abbiamo acquistato poche settimane fa la nostra nuova casa. Abbiamo visto un annuncio su un sito specializzato, contattato l'agenzia immobiliare che l'aveva pubblicato, visionato la casa, che ci è subito piaciuta e abbiamo stipulato il compromesso con il proprietario, poi il rogito e il pagamento della provvigione all'agenzia.
Riceviamo ora una raccomandata da un mediatore, mai sentito prima, che sostiene che anche lui pubblicizzava l'annuncio della vendita dell'immobile e che quindi la vendita è avvenuta grazie a lui e ci chiede pure lui una provvigione.
Io e mia moglie ci siamo sempre rivolti alla prima agenzia e questo secondo mediatore non l'abbiamo mai visto. In più abbiamo già pagato la provvigione all'altra agenzia. Siamo confusi: quali sono i nostri diritti?”
Cari lettori,
afferma l'art. 1755 del codice civile che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento".
Con mediatore si intende colui che ha messo in contatto le parti e favorito la conclusione dell'affare: si può trattare di un singolo, che lavora in sostanziale autonomia, o di un'agenzia immobiliare più strutturata e che opera a livello nazionale. Ciò che è fondamentale è che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo, perché in difetto il rapporto che si instaura con lui è nullo e non gli è dovuta nessuna provvigione per la compravendita dell'immobile.
Ciò premesso in linea generale, l'art. 1755 cc sopra citato parrebbe in apparenza chiaro, dichiarando che la provvigione è dovuta solo se il mediatore favorisce la conclusione di un affare.
Nella realtà, invece, la questione è sovente causa di controversie che arrivano nei tribunali, in cui si discute sul se venditore e compratore debbano la provvigione al mediatore e sul suo ammontare.
La più recente giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione in materia si è ormai orientata nell'affermare che non è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, ma "è necessario che la conclusione dell'affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento” (Cass. 3165/2023; conforme anche Cass. 26762/2018).
La medesima giurisprudenza, tuttavia, non esclude la possibilità di un intervento di più mediatori, anche indipendenti l'uno dall'altro e in tempi diversi. Quest'ipotesi è infatti espressamente contemplata dall'art. 1758 cc, che precisa che "se l'affare è concluso dall'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione".
Tuttavia, la giurisprudenza della Suprema Corte ritiene che, se vi sono più mediatori, ciascuno deve avere dato un contributo autonomo e idoneo a favorire la conclusione dell'affare. Inoltre, ai sensi del sopra citato art. 1758 cc, la pluralità di mediatori non comporta una pluralità di provvigioni, salvo vi sia stato tra le parti un diverso accordo: per legge, infatti, la provvigione è unica e, se ci sono più mediatori, essa va divisa tra di loro.
Vi è quindi da chiedersi quando si può ritenere che il mediatore abbia dato un contributo tale da far maturare in suo favore la provvigione. A riguardo, la giurisprudenza di Cassazione utilizza il concetto di "efficienza causale adeguata" (Cass. 3165/2023), da valutarsi in concreto, caso per caso.
La valutazione dipende, in primo luogo, dalla tipologia di attività che ha svolto il mediatore, ricordando che, come si è già illustrato, non è sufficiente che egli abbia messo in contatto le parti, ma serve un qualcosa in più: ad esempio, se il mediatore era presente alle visite dell'immobile, se riferiva alle parti le proposte e posizioni dell'una e dell'altra, se ha redatto o contribuito a redigere l'eventuale preliminare o la bozza delle condizioni inserite nel contratto definitivo.
Un altro elemento da valutare è poi il lasso di tempo che è intercorso tra l'attività del mediatore e la stipula dell'affare. Infatti, il decorso di un lungo intervallo di tempo può far dedurre che il contratto non sia stato stipulato grazie all'attività del mediatore.
Ciò detto, dalla descrizione dei fatti che mi riferite, cari lettori, mi pare che la prima agenzia immobiliare abbia dato un contributo concreto alla stipula del contratto di compravendita, per cui è corretto che le abbiate riconosciuto la provvigione.
Il secondo mediatore, invece, sempre stando a quanto mi scrivete, non ha in concreto fatto nulla, tanto che voi siete venuti a conoscenza della sua esistenza solo dopo la stipula del rogito definitivo. La circostanza che anche questo soggetto abbia pure lui pubblicizzato che l’immobile era in vendita, anche se fosse vera, non gli dà di per sé diritto a chiedervi la provvigione, sia perché voi avete risposto a un annuncio di un’altra agenzia immobiliare, sia perché, comunque, il solo mettere in contatto le parti tramite un annuncio non è sufficiente, ai sensi della giurisprudenza sopra illustrata.