Gestire un appartamento turistico può dare grandi soddisfazioni, ma tra calendari, messaggi, check-in, pulizie e adempimenti fiscali il tempo corre in maniera molto veloce. Bisogna sapere, però, che oggi esistono numerosi strumenti per rendere tutto più semplice, per aumentare l'occupazione degli appartamenti e per mantenere un'esperienza impeccabile per l'ospite, il tutto senza vivere costantemente attaccati al telefono. Cosa possono fare, quindi, i proprietari che vogliono lavorare meglio, non di più?
Monitorare tutto con gli strumenti digitali
Con gli strumenti digitali giusti, il proprietario dell'immobile mantiene sempre il controllo su tutti gli aspetti della gestione, aumenta il rendimento e si gode il bello dell'ospitalità: far sentire qualcuno a casa, anche solo per qualche giorno.
Uno di questi strumenti è Dolcebot, una piattaforma che automatizza prenotazioni, check-in e pagamenti 24 ore su 24, in modo da ridurre fino al 95% le interazioni manuali. Dolcebot è un Property Manager Digitale per affitti brevi, che si occupa di sincronizzare prezzi e disponibilità su piattaforme come Airbnb e Booking, per evitare buchi nel calendario e situazioni di overbooking.
Chi usa serrature elettroniche può impostare un sistema che genera un codice univoco e sicuro per ogni prenotazione. Gli ospiti entrano in autonomia e il proprietario degli appartamenti, quindi, non deve occuparsi nemmeno di questo aspetto.
La registrazione degli ospiti viene gestita nel rispetto della normativa italiana e del GDPR, mentre la fiscalità è automatizzata, con emissione dei documenti fiscali, calcolo della cedolare secca e versamento (sul solo costo notte) con un approccio tracciabile, che può portare fino al 15% in più al mese in termini di guadagni.
La parte conversazionale è affidata a Maya, assistente digitale presente su WhatsApp, Booking e Airbnb: risponde in più di 10 lingue alle domande su soggiorno, immobile e città, e invia istruzioni di check-in e check-out in qualsiasi momento della giornata. Dal pannello proprietario, infine, si possono vedere andamento, incassi, tassi di occupazione e si possono prendere decisioni con numeri alla mano.
Prezzi dinamici e calendario: come aumentare l'occupazione
In pochissimi casi può essere utile impostare un prezzo per gli affitti brevi che sia uguale per tutto l'anno. L'idea consiste nell'adottare una logica dinamica: nei periodi di bassa domanda si può scendere un po', in modo da aumentare l'occupazione, mentre in alcuni periodi (ad esempio, durante le festività o nei giorni in cui si svolgono dei particolari eventi) si alza il prezzo per massimizzare il ricavo per notte.
Può essere utile anche impostare dei vantaggi per le prenotazioni last minute: a volte, basta uno sconto, anche minimo, per chi prenota all'ultimo, per riempire i posti vuoti dell'ultima settimana. Allo stesso modo, è importante impostare una tariffa dedicata alle prenotazioni con mesi di anticipo.
Naturalmente, in tutti i casi, è sempre utile contare su un calendario unico aggiornato in tempo reale su tutti i canali disponibili, un obiettivo che si può raggiungere sempre tramite una piattaforma digitale per la gestione degli affitti brevi.
Aspetti fiscali: cosa deve sapere il proprietario
La parte fiscale è spesso la più temuta, ma con le informazioni corrette diventa perfettamente gestibile. Per quanto riguarda la cedolare secca, è bene specificare che l'aliquota può essere al 21% o al 26% a seconda che si tratti della prima casa oppure dalla seconda alla quarta. Capire in quale situazione si rientra consente di evitare sorprese e di stimare il netto con realismo.
Oltre a questo, vanno considerati l'eventuale imposta di soggiorno comunale e gli adempimenti legati alla registrazione degli ospiti sui portali previsti dalla normativa italiana. Anche la conformità al GDPR nella gestione dei dati personali degli ospiti è fondamentale: come indicano le norme, bisogna conservare solo le informazioni necessarie, proteggerle adeguatamente e cancellarle quando non servono più.
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