Stranieri e acquisto di immobili in Italia: tutto ciò che occorre sapere prima di comprare

“Buongiorno Avvocato,

sono un cittadino svizzero e, con la mia famiglia, ho deciso di acquistare un immobile nella zona di Asti.

Desidererei quindi chiederle come si debba procedere e quale sia la normativa italiana per l’acquisto di una casa da parte di uno straniero.”

L’acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini stranieri è sempre più comune, soprattutto in zone tipicamente turistiche come quella del Monferrato e delle Langhe.

In base alla nazionalità dell’acquirente, tuttavia, possono sorgere delle difficoltà dovute alla necessaria verifica del rispetto della “condizione di reciprocità”.

Secondo tale principio, il cittadino non italiano gode di determinati diritti solo qualora il cittadino italiano possa, a sua volta, esercitare il medesimo diritto in base a quanto previsto dall’ordinamento del paese straniero.

Analizzando specificamente la normativa svizzera, bisogna fare riferimento alla cosiddetta “Lex Koller”, la quale limita in modo rilevante la possibilità, per i cittadini non residenti, di acquistare immobili. Occorre, infatti, la sussistenza di alcune condizioni, nonché un’autorizzazione concessa dal Cantone competente.

Per quanto riguarda invece la legislazione italiana in materia, l’ordinamento non prevede espressamente vincoli per l’acquisto di immobili da parte di stranieri, ma, l’articolo 16 delle “Disposizioni sulla legge in generale” (c.d. “preleggi”) prevede, al primo comma, che: “Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”. Al secondo comma, tale regime viene esteso anche alle persone giuridiche.

Il compito di accertamento della presenza o meno della condizione di reciprocità ricade sul Notaio italiano in base, logicamente, alla collocazione del bene che intende acquistare. Qualora questi fosse incerto sulla presenza o meno della reciprocità tra l’Italia e un paese estero potrà essere coadiuvato dal Ministero degli Affari Esteri (MAE), il quale effettuerà le relative verifiche.

È necessario a questo punto ricordare che questi passaggi legali e amministrativi sono dovuti solo nel caso in cui il potenziale acquirente non possieda un titolo o documento che certifichi il suo diritto a risiedere nel territorio italiano, in quanto i cittadini italiani con domicilio svizzero possono acquistare immobili senza che occorra alcuna autorizzazione.

Trattando in particolare la sua situazione, bisogna ora mettere in evidenza che, oltre alla già cennata “Lex Koller”, la Svizzera non ha ratificato l’Accordo sullo Spazio Economico (SEE). Conseguentemente, i suoi cittadini non sono assimilati a quelli degli Stati membri dell’Unione Europea, nonostante godano della libera circolazione.

Per questa ragione, quindi, il Ministero ritiene sussistente la condizione di reciprocità tra i due paesi per gli acquisti di immobili limitatamente a quelli che, secondo la “Lex Koller”, gli stranieri possono acquistare senza autorizzazione in territorio svizzero.

Essendo lei non residente in Italia, si considera verificata la condizione di reciprocità limitatamente ad abitazioni secondarie, di vacanza e unità di abitazione in strutture specifiche (cosiddetti “aparthotel”)con superficie abitabile netta non superiore ai 200 metri quadrati, fondi di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza la cui superficie non ecceda i 1000 metri quadrati e immobili a uso esclusivamente commerciale.

Vi sono poi anche delle ulteriori condizioni, non relative alle caratteristiche fisiche dell’immobile, che permettono di rispettare la clausola di reciprocità: il fatto che l’acquirente sia erede legittimo di un cittadino italiano per gli acquisti mortis causa, nonché parente in linea ascendente e discendente o coniuge o, per le persone giuridiche svizzere, il caso in cui l’immobile venga adibito a sede o stabilimento dell’impresa o a fini produttivi esclusivamente attinenti all’attività economica svolta.

Infine, non viene soddisfatta la reciprocità qualora l’acquisto sia finalizzato a un investimento di capitali (tranne per gli immobili a uso commerciale), qualora la destinazione d’uso del bene venga successivamente modificata o se si acquistino terreni agricoli.

È possibile superare tali limitazioni creando una società di diritto italiano, prestando però attenzione a quale forma giuridica viene scelta. Se, infatti, per le società semplici (S.S.) la condizione di reciprocità viene sempre soddisfatta, per le società in nome collettivo (S.N.C.) è necessario che almeno uno dei soci risieda in Italia e abbia, individualmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.

Simili requisiti si hanno per le società in accomandita semplice (S.A.S.), nella quale almeno uno dei soci accomandatari, infatti, deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o unitamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.

In conclusione, pertanto, la risposta al suo quesito risulta variare in base alle sue condizioni soggettive e ai dati dell’immobile al quale è interessato.

Il mio consiglio è dunque quello di inviare tutta la relativa documentazione a un suo legale di fiducia in Italia che la potrà assistere, insieme a un commercialista e a un notaio, con tutte le operazioni necessarie.