“Gentile avvocato,
il mio condominio ha appaltato dei lavori a un general contractor con delibera a inizio anno 2021, perché eseguisse una riqualificazione energetica sullo stabile con le agevolazioni del Superbonus 110. E' da mesi che andiamo avanti con continui rinvii e insorgono nuovi problemi, che non sto qui a dirle per non dilungarmi eccessivamente. Sta di fatto che i lavori non sono ancora iniziati il che, da quel che riferisce l'amministratore, provoca la perdita delle agevolazioni fiscali.
E' vero quello che dice l'amministratore? Cosa si può fare?”
Caro lettore,
il decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020 ha introdotto il cosiddetto Superbonus 110 per interventi di efficienza energetica su immobili.
Il Superbonus, come noto, è uno strumento giuridico che attribuisce diversi effetti favorevoli. Da un lato, vi è il consistente beneficio fiscale, che permette teoricamente di eseguire l'opera senza esborsi effettivi per chi la commissiona. Dall'altro lato vi è il fatto che, in aggiunta alla possibilità di detrazione degli importi versati a favore del committente, vi sono anche i sistemi alternativi di pagamento consistenti nello sconto in fattura e nella cessione del credito.
La norma è stata oggetto di diverse proroghe dei benefici nel corso del tempo. Nella sua versione attuale, per quel che riguarda i Condomini, il sopra citato decreto legge n. 34/2020 prevede, all'art. 119 comma 8 bis, una detrazione nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 (o entro il 31 dicembre 2023, a condizione che sia stata presentata la comunicazione asseverata di inizio lavori entro l'anno 2022). Nel caso non si possa usufruire del beneficio al 110%, esso è comunque riconosciuto nella misura del 90% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2024 e del 65% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2025.
Da quel che mi riferisce, quindi, devo purtroppo confermarle che il suo amministratore condominiale sembrerebbe avere ragione, considerato che i lavori nel suo Condominio non sono neppure iniziati entro le scadenze sopra indicate. Ne consegue come non si potrà usufruire del beneficio al 110%.
Ciò detto, va valutata la possibilità di agire contro il general contractor per il risarcimento del danno.
Con l'espressione general contractor, infatti, si intende un soggetto che si assume l'onere di realizzare interamente l'opera, curandone sia l'aspetto progettuale, che quello dell'esecuzione materiale. Questo soggetto risponde dunque al committente, in questo caso al suo Condominio, per ogni inadempimento al contratto.
Dalla sua domanda, leggo che il general contractor aveva ricevuto mandato già nel 2021 e che non ha neppure iniziato i lavori. Vi sarebbe da comprendere nel dettaglio perché i lavori non siano neppure iniziati a distanza di oltre due anni, ma presumo che sia davvero difficile che questo ritardo non possa essere imputabile, neppure in parte, al general contractor. D'altra parte, mi sembra fosse chiara la volontà del Condominio di eseguire i lavori usufruendo dei benefici di cui al Superbonus 110, dunque il general contractor avrebbe dovuto adoperarsi tempestivamente per evitare che questi benefici andassero persi.
Il consiglio che posso darle è quindi quello di rivolgersi a un legale di sua fiducia o comunque sollecitare l'amministratore e l'assemblea condominiale a provvedere in tal senso, affinché possa essere analizzata nel dettaglio la situazione e accertare se vi siano delle responsabilità del general contractor.
I rimedi a disposizione sono infatti molto ampi e comprendono sia la possibilità di ottenere una condanna di controparte ad adempiere al contratto, che la possibilità di risolvere il contratto per l'altrui grave inadempimento, salva, in ambo i casi, la facoltà di chiedere il risarcimento del danno.
Avv. Filippo Testa
