“Buongiorno avvocato,
l’anno scorso ho stipulato un contratto di affitto per un appartamento nella città in cui lavoro. Solo recentemente, tuttavia, ho scoperto che il proprietario non ha mai registrato il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Volevo dunque comprendere se, e nel caso quali, possano esserci conseguenze nei miei confronti dal momento che il comportamento di controparte mi sembra tutt’altro che corretto.”
Gentile lettrice,
la ringrazio per il suo quesito. La situazione in cui si trova è effettivamente illecita per una pluralità di ragioni.
Innanzitutto, le norme in vigore, in particolare l'art. 1 comma 346 della legge finanziaria 2005 e l’art. 17 del D.P.R. 131/1986, stabiliscono che ogni contratto di locazione a uso abitativo o commerciale vada stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. L’unica eccezione è rappresentata dalle cosiddette “locazioni brevi”, corrispondenti a contratti con durata massima di 30 giorni annui e utilizzate principalmente a scopo turistico.
La registrazione non è una mera formalità in quanto garantisce data certa, validità e piena efficacia del contratto nei confronti dei terzi, tutelando così le parti (proprietario e inquilino) e regolarizzando il rapporto tra loro sussistente anche dal punto di vista fiscale.
Già nel 2004, con l’articolo 1 della legge n. 311, e più recentemente con pronunce della Suprema Corte tra cui la sentenza n. 23601/2017, si affermava che la sanzione per la mancata registrazione di un contratto di locazione, o di un rapporto che comunque costituisce diritti relativi di godimento, di unità immobiliari oppure di loro porzioni, è la nullità. Essa, dal punto di vista giuridico, ha un effetto ex tunc, sintagma latino il quale implica che il contratto si deve considerare come mai esistito e privo quindi di ogni effetto.
Quanto appena affermato ha naturalmente delle conseguenze per entrambe le parti; per quanto riguarda lei, in qualità di inquilina, le conseguenze sono molteplici. Può, per prima cosa, legittimamente rifiutare di pagare i canoni oltre a poter chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, il rimborso di quelli già versati. Questi, infatti, secondo la pronuncia n. 25503/2016 della Cassazione, rappresenterebbero un cosiddetto “indebito oggettivo” disciplinato all’art. 2033 c.c. secondo cui: “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”. Un limite a questa facoltà dell’inquilino è rappresentato dall’equo indennizzo (così definito dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 238/2017) per il periodo di occupazione dell’immobile. Ciò evita che si verifichi un arricchimento ingiustificato per il conduttore anche se, è necessario ricordarlo, la misura dell’indennizzo sarà minore di quella del canone originariamente pattuito (Cassazione n. 36254/2021).
Un’ulteriore conseguenza della mancata registrazione, logicamente in base a quanto sopra esposto, è la mancata validità delle clausole contenute nel contratto. Ciò comporta che, ad esempio, anche la clausola del preavviso (o la necessità di una giusta causa) per l’abbandono dell’immobile sarà priva di valore permettendo così, in ogni tempo, il rilascio dei locali da parte dell’inquilino.
Quanto illustrato finora è dunque il quadro generale delle conseguenze che la mancata registrazione del contratto di locazione ha nei suoi confronti in quanto inquilina. Il consiglio rimane comunque sempre quello di rivolgersi a un legale di fiducia che le possa fornire il corretto supporto.